4 Dicembre 2021

Visto l’avvicinarsi del Natale e dei doni natalizi oggi vi voglio parlare di donazione e in particolare di donazione degli immobili ai figli.

La donazione di un immobile richiede la sottoscrizione di un atto pubblico notarile in presenza di due testimoni. 

Le parti del contratto di donazione sono:

  • il donante, ossia colui che cede il bene,
  • il donatario, vale a dire colui che accetta e riceve l’immobile.

Come per qualsiasi contratto, è necessario che il donante abbia la capacità di agire, ossia l’idoneità di porre in essere atti giuridici (art. 774 c.c.). Pertanto, può donare il soggetto che abbia la piena capacità di disporre dei propri diritti.

Con la donazione il trasferimento del bene rimane comunque esposto, all’eventuale azione degli eredi del donante. Quindi, prima di agire, dobbiamo considerare ogni aspetto ed essere consapevoli di cosa ci attende quando doniamo. 

La donazione è un vero e proprio contratto (art. 769 del c.c.) con il quale, in piena liberalità, il donante arricchisce il donatario disponendo a favore di quest’ultimo un diritto proprio. Naturalmente la donazione avviene in via del tutto gratuita, senza cioè conseguire un corrispettivo.

Tuttavia, la donazione di un immobile può essere soggetta a determinate condizioni. 

Ad esempio, esiste la possibilità di procedere a una donazione con riserva. Ovvero, il donante cede la proprietà del bene, ma si riserva l’usufrutto. Un caso tipico è quello in cui i genitori donano al figlio l’immobile riservandosi il diritto a viverci fino alla loro morte. 

La legge prevede, anche, che il donante possa stabilire l’usufrutto a proprio vantaggio e, dopo di lui, a vantaggio di un’altra persona o più persone congiuntamente.

Nel caso in cui il donante costituisca l’usufrutto in capo ad un terzo, ricorrono due donazioni:

  • la prima ha ad oggetto la nuda proprietà,
  • la seconda ha ad oggetto il diritto di usufrutto in favore di un terzo.

Ambedue le donazioni devono essere accettate.

A titolo di informazione generale, altre condizioni che possono accompagnare la donazione di un immobile sono:

  • risolutiva (art. 791 c.c.) quando il donante può stabilire che il bene donato torni nel suo patrimonio al manifestarsi di specifici presupposti;
  • sospensiva, quando la donazione risulta perfezionata solo nel momento in cui il donatario porta a termine le richieste del donante.

Come abbiamo visto, la donazione richiede l’accettazione del beneficiario (art. 782 c.c.). Possono essere donatari, ossia possono ricevere per donazione, anche i soggetti che non siano capaci di agire (come i minori, ad esempio).

In particolare, possono ricevere per donazione:

  • il nascituro, ossia il figlio non ancora concepito, purché di una determinata persona vivente al tempo della donazione, l’accettazione avviene ad opera dei genitori previa autorizzazione del giudice tutelare;
  • il concepito l’accettazione avviene ad opera dei genitori previa autorizzazione del giudice tutelare;
  • il minore, l’accettazione avviene ad opera dei genitori, previa autorizzazione del giudice tutelare; si precisa che, qualora vi sia un conflitto di interessi tra il figlio e i genitori, sarà necessaria la nomina di un curatore speciale;
  • l’interdetto, l’accettazione avviene ad opera del tutore previamente autorizzato dal giudice tutelare;
  • l’inabilitato, l’accettazione avviene tramite il curatore previamente autorizzato dal giudice tutelare.

Sono capaci di ricevere anche le persone giuridiche e gli enti non riconosciuti (legge 127/1997).

Non possono ricevere una donazione il tutore o protutore del donante (art. 779 c.c.) e il notaio rogante.

Una volta conclusa la donazione, il notaio dovrà provvedere alla:

  • registrazione e pagamento dei tributi;
  • trascrizione, iscrizione, annotazione;
  • voltura catastale.

Si tratta di una procedura unificata telematica con cui il notaio provvede nel più breve tempo possibile, e comunque entro 30 giorni dall’atto, alla registrazione, previo versamento delle imposte autoliquidate dallo stesso notaio, alla trascrizione, iscrizione, annotazione e voltura degli atti relativi a diritti sugli immobili.

La registrazione ha lo scopo di versare all’Erario le dovute imposte autoliquidate dal notaio. Assolve anche ad una funzione di natura probatoria, in quanto, dà certezza della data al contratto che viene registrato.

Quanto costa donare la casa a un figlio?

La donazione di un immobile ai figli è soggetta a specifiche imposte. Queste ultime variano a seconda del rapporto di parentela esistente tra chi dona e chi riceve. Perciò, come in caso di successione, sono previste franchigie e aliquote diverse.

Nelle situazioni in cui i destinatari della donazione siano i figli, la franchigia entro la quale non è dovuta alcuna imposta è di 1.000.000 euro. Invece, sull’eventuale somma eccedente, l’aliquota d’imposta dovuta è del 4%.

Oltre alle imposte previste sulla donazione, nel caso di beni immobili dovremmo considerare anche:

  • imposta di registro, non è dovuta se il valore dell’immobile è inferiore alla franchigia
  • imposta catastale, pari all’1% del valore catastale dell’immobile;
  • costi per i diritti di trascrizione;
  • imposta ipotecaria pari al 2% del valore catastale, oppure a una quota fissa di 200 euro, se si tratta di prima casa;
  • imposta di bollo forfettaria;
  • parcella del notaio, il quale oltre a redigere e validare l’atto di donazione, dovrà anche occuparsi di tutte le verifiche preliminari, come l’accertamento della visura catastale e ipotecaria dell’immobile.

Inoltre, il notaio dovrà anche dichiarare la conformità dell’immobile e menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche. Per questo, necessiterà dell’ausilio di un tecnico abilitato, come un geometra o un architetto, che si occuperà di redigere l’atto di conformità e di registrarlo.

Donazione immobile ai figli: vantaggi e svantaggi.

Conoscenza e consapevolezza sono i due pilastri che dovrebbero guidare qualsiasi decisione che prendiamo, dalla successione alla donazione, fino ovviamente, alla gestione del nostro patrimonio.

La donazione di un immobile ai figli presenta delle agevolazioni interessanti, ma è bene conoscere sempre anche gli aspetti negativi legati a tale pratica. 

Vantaggi della donazione di un immobile:

  1. Come abbiamo visto, in ambito fiscale le donazioni tra familiari godono di una franchigia molto alta. Quindi, nella maggior parte dei casi, sono esenti dall’imposta di donazione. E questo permette di ridurre l’impatto economico della spesa.
  2. Inoltre, la donazione fissa, in termini temporali e quindi di tasse, il costo della donazione, senza rimandarlo a data da destinarsi, ovvero in fase di successione in cui le imposte sul trasferimento dei bene tra famigliari potrebbero cambiare. Possiamo scommettere che, per come è messo il nostro Stato italiano, il cambiamento potrebbe essere solo in una direzione, ovvero solo con un maggior aggravio a scapito dei contribuenti.
  3. Inoltre, mentre nella compravendita il venditore è imputabile dei vizi correlati al bene, nella donazione il donante non ha alcuna responsabilità. O meglio, quest’ultimo è chiamato a risponderne solo se è stato espressamente pattuito, o venga dimostrato che abbia agito con dolo.
  4. Gli immobili sono beni difficilmente divisibili. Quando si hanno più figli, è bene prevedere già in vita il trasferimento degli immobili per evitare liti future tra gli eredi, o peggio la vendita in velocità dell’immobile a scapito del suo valore reale.

Svantaggi della donazione di un immobile:

Quando vogliamo donare la casa ai figli dobbiamo essere consapevoli anche degli svantaggi di questo negozio giuridico. 

  1. In particolare, risiedono nei costi delle formalità previste dalla legge e all’atto notarile.
  2. Tuttavia, c’è dell’altro. Il donatario e il suo avente causa sono esposti alle possibili azioni degli eredi lesi nella quota di legittima. Ecco perché un immobile donato risulta spesso più difficile da vendere e il suo valore può diminuire.
  3. Infine, la donazione può anche essere revocata nei casi ammessi dalla legge. Ad esempio, per ingratitudine (art. 801 c.c.) o per sopravvenienza di figli (art. 803 c.c.). Il donante può revocare la donazione per sopravvenienza di figli se ricorrano due condizioni. La prima se il donante non avesse, o ignorasse di avere, figli o discendenti legittimi. La seconda si deve verificare la sopravvenienza di un figlio o discendente legittimo del donante, o che costui apprenda della sua esistenza, oppure che il donante proceda al riconoscimento di un figlio naturale. 

Concludendo: conoscere costi e rischi legati alla donazione di un immobile ai figli, nonché tutte le disposizioni di legge ammissibili, è fondamentale per una corretta pianificazione patrimoniale e successoria. Valutare in vita il trasferimento degli immobili, può tutelare i nostri beni ed evitare eventuali contenziosi, che possono erodere i risparmi accumulati con tanto sacrificio.

Diviene importante, programmare per tempo le modalità di tutela e il trasferimento del nostro patrimonio non solo quello mobiliare, ma anche immobiliare, e come abbiamo appena visto la donazione ne è un esempio.

Spero di aver stuzzicato la tua curiosità.

Buona colazione e buon sabato.

Fedora

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